다주택자 '막차 거래' 끝났다…토지거래허가 신청이 뚝 떨어진 진짜 이유

부동산 시장에 흥미로운 변화가 감지되고 있어요. 한때 줄을 잇던 토지거래허가(토허제) 신청 건수가 최근 들어 눈에 띄게 줄어들었거든요. 도대체 무슨 일이 있었던 걸까요? 그 배경을 찬찬히 들여다보면, 다주택자들의 '절세 전략'과 세금 정책의 변화가 한데 맞물려 있다는 걸 알 수 있어요.

토지거래허가제, 그게 뭔가요?

토지거래허가제(토허제)란 특정 지역에서 일정 면적 이상의 부동산을 거래할 때 지방자치단체의 허가를 받도록 하는 제도예요. 투기 수요를 억제하고 실수요자 위주로 거래가 이뤄지게 하기 위한 목적이죠. 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구를 포함해 한강변을 따라 형성된 7개 구가 주요 적용 지역이에요. 고가 아파트가 밀집된 이 지역들에서는 집을 사더라도 반드시 실거주 목적임을 증명해야 허가가 납니다.

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'막차 거래'가 쏟아진 이유 — 양도세 중과 유예의 종료

올해 초까지만 해도 토허제 신청 건수가 폭발적으로 늘었어요. 그 핵심 이유는 양도세 중과 유예 조치의 종료였습니다. 다주택자는 주택을 팔 때 기본 양도소득세 외에 최대 30%p까지 추가 세율이 적용되는데, 그동안 정부가 이 중과세를 한시적으로 유예해 왔어요. 유예 기간이 끝나기 전에 집을 팔아야 수천만 원, 경우에 따라서는 억 단위의 세금을 아낄 수 있었기 때문에, 다주택자들이 서둘러 매도에 나선 거예요. 이 '막차 수요'가 몰리면서 5월까지 누적 토허제 신청 건수는 무려 4만 3,266건에 달했습니다.

특히 강남3구·용산구처럼 집값이 높은 지역일수록 절세 효과가 크기 때문에, 이 지역에 거래가 집중되는 경향이 뚜렷하게 나타났어요.

막차가 떠난 뒤 — 신청 건수 급감

그런데 유예 기간이 사실상 마무리 국면에 접어들자, 신청 건수가 눈에 띄게 줄어들기 시작했어요. '서둘러 팔아야 할 이유'가 사라진 셈이니까요. 급하게 처분해야 할 다주택자들은 이미 거래를 마쳤고, 남은 사람들은 시장 분위기를 살피며 눈치를 보고 있는 상황이에요. 매도 물량은 줄고, 새로운 거래 동력도 아직 뚜렷하지 않아 시장 전체가 잠시 숨 고르기에 들어간 모습이에요.

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앞으로 부동산 시장은 어떻게 될까요?

전문가들 사이에서도 의견이 갈리고 있어요. 한쪽에서는 '절세 목적의 매물이 줄어든 만큼 공급이 줄어 집값이 다시 오를 수 있다'고 보고, 다른 쪽에서는 '고금리 기조와 경기 불확실성이 여전해 추가 상승 모멘텀이 크지 않다'는 시각도 있어요. 토허제 적용 지역의 경우 실거주 요건이 붙어 있어 투기 목적의 진입 자체가 어렵기 때문에, 단기적으로는 거래 자체가 조용해질 가능성이 높아 보여요.

일반 실수요자 입장에서는 급매물이 사라진 뒤 오히려 원하는 가격대의 물건을 찾기 어려워질 수 있다는 점도 염두에 두면 좋겠어요.

정리하며

이번 토허제 신청 급감 현상은 단순한 통계 변화가 아니라, 세금 정책과 부동산 시장이 얼마나 긴밀하게 연결되어 있는지를 보여주는 사례예요. '절세 막차'를 탄 다주택자들이 빠져나간 뒤, 이제 시장은 다음 움직임을 기다리며 조용히 숨을 고르고 있습니다. 앞으로의 금리 변화, 추가적인 세제 조치, 그리고 실수요자들의 움직임이 시장 방향을 가를 핵심 변수가 될 것 같아요.

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참고 자료
· 국토교통부 토지거래허가 현황 통계
· 서울시 부동산 정보광장
· 각 언론사 부동산 관련 보도 (2026년 6월 기준)